전입신고·확정일자·대항력 기초

최종 확인 2026-10-17

대항력은 언제부터 생기나요?

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생겨요. 확정일자를 받으면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 받을 권리(우선변제권)가 생겨요.

갱신 협상에서 보증금을 올려 주거나 새 계약서를 쓸 때, 대항력과 확정일자를 어떻게 이어 갈지가 보증금 안전의 핵심이에요. 아래는 조문에 적힌 사실만 정리했어요.

세 가지 개념

개념	내용	근거
대항력	등기가 없어도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력(전입신고 시 주민등록으로 봄)	제3조 제1항
우선변제권	대항요건 + 임대차계약증서상 확정일자를 갖추면 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자·기타 채권자보다 우선해 보증금 변제	제3조의2 제2항
양수인 지위 승계	임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 봄	제3조 제4항

갱신하면 확정일자는?

갱신으로 계약서를 새로 쓰거나 보증금을 올리면 증액분에 대한 우선변제 순위를 확보하는 방법이 달라질 수 있어요. 증액분에 새 확정일자를 받아야 하는지는 사안별 해석이 필요해 이 사이트는 단정하지 않고 확인 필요로 표시해요. 증액 상한은 증액 상한 가이드에서 확인하세요.

이사 시 점검표

전입신고는 이사 당일 정부24 또는 주민센터에서 처리(대항력은 다음 날부터)
계약서에 확정일자를 받았는지 확인(주민센터·등기소·온라인)
보증금을 못 받고 이사해야 한다면 대항력 상실 위험이 있으니 공단·변호사 상담
임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속(제4조 제2항)

자주 묻는 질문

확정일자는 갱신 때 다시 받아야 하나요?

조문은 갱신 계약서의 확정일자에 대한 별도 규정을 두지 않아요. 증액분 보호 방식은 확인 필요라서 공단(132)에 문의하세요.

전입신고를 하면 바로 대항력이 생기나요?

조문은 인도와 주민등록을 마친 때 '그 다음 날'부터라고 정해요(제3조 제1항). 이사·전입 날짜를 같은 날로 맞추면 공백이 줄어요.

확정일자는 어디서 받나요?

주민센터, 등기소, 온라인 등에서 받을 수 있다고 알려져 있으나 방식은 바뀔 수 있어 정부24·생활법령정보에서 확인하세요.

공식 출처와 확인일

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조 (확인 2026-10-17)
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2 (확인 2026-10-17)
정부24 — https://www.gov.kr/ (확인 2026-10-17)
생활법령정보(찾기쉬운 생활법령) — https://www.easylaw.go.kr/ (확인 2026-10-17)